پارکینگ در سند و قوانین پارکینگ آپارتمان

آن دسته از مجتمع های مسکونی که دارای پارکینگ می باشند هر کدام از افرادی که از پارکینگ استفاده می کنند باید تابع یکسری از قوانین باشند تا بتوانند در کنار سایر ساکنین زندگی آرامی را در مجتمع داشته باشند. در واقع قسمت های اختصاصی ساختمان، واحد های جداگانه ساختمان همراه سایر متعلقات مانند قوانین پارکینگ و انباری و … است که متراژ و جزئیات آن نیز به طور دقیق در سند مالکیت ذکر شده است. ابتدا لازم است قسمت های مختلف ساختمان را بشناسید. یادتان باشد که قانون تملک آپارتمان ها، مالکیت در آپارتمان ها را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می کند : اول قسمت های اختصاصی یک ساختمان که برای هر مالکی در سند مالکیتش مشخص می شود. در آیین‎ نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، در ماده ۱ آمده است: قسمت هایی از بنا اختصاصی است که عرفاً برای استفاده انحصاری مالک معینی یا قائم مقام او اختصاص یافته باشد.

در کنار بخش های اختصاصی که در سند مالکیت هر فرد به این قسمت ها اشاره شده و حق استفاده از آن قسمت ها فقط مختص مالکین آن قسمت ها است. در بخش دوم قسمت هایی از ساختمان قرار دارد که با سایر اهالی مشترک است. این بخش را در حقوق مشاعات می نامند. طبق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها، قسمت های مشترک آپارتمان، قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل و پیشه مخصوص نیست و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد.

به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک، اختصاص به یک یا چند نفر از مالکان ندارد، از قسمت های مشترک آپارتمان است. بر این اساس قسمت های مشترک ساختمان، راهروها، پلکان ها، فضا های داخل پارکینگ یا پارکینگ های اضافه ای که مالکی آن را فروخته و از محل رفته باشد، باغچه، حیات و پشت بام را در بر می گیرد.

فروشنده هر آنچه که در سند مالکیت قید شده است را باید تحویل خریدار دهد

در مواقعی که یک ملک بین مالک و فروشنده معامله می شود باید طرفین معامله نسبت به مفاد آن پایبند باشند و تمام موارد ذکر شده در سند را عملی بسازند. به طور کلی اگر خانه ای را خریده اید و در سند عادی یا همان مبایعه نامه آن قید شده است که فروشنده ملزم به واگذاری خانه، همراه با پارکینگ و انباری به شماست، اما زمان تحویل، فروشنده از انجام این کار خودداری می کند و خانه ای بدون پارکینگ به شما تحویل می دهد، اصلا خودتان را ناراحت و نگران نکنید، به راحتی می توانید علیه او اقامه دعوی کنید و حقتان را بگیرید.

برای این کار باید به دادگاه مراجعه و دادخواست الزام به انجام تعهد بدهید. طبق این دادخواست، دادگاه خریدار را مجبور و ملزم به ارائه خدماتی که در سند قید شده است، می کند. حتی اگر فروشنده، فضای پارکینگ را در ساختمان پیش بینی نکرده باشد، باید مبلغ آن را به خریدار بپردازد و این مبلغ نیز با نظر کارشناس دادگستری تعیین می شود. زیرا قیمت پارکینگ در هر منطقه ای از شهر متفاوت است و بنابراین بستگی به ارزش منطقه ای آپارتمان، رقمی که به شما تعلق می گیرد کم یا زیاد می شود.

مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی

پارکینگ متعلق به چه کسی است ؟

با توجه به اینکه وجود پارکینگ برای بسیاری از افرادی که قصد سکونت در یک مجتمع مسکونی را دارند مهم می باشد، این گونه افراد قبل از خرید ملک و سکونتشان در آنجا باید قضیه ی مالکیت پارکینگ را مشخص نمایند. بسیار پیش می آید که در زمان خرید آپارتمانی، متوجه می شوید واحدی که قصد خریدش را دارید، قوانین پارکینگ ندارد. شاید از خود می پرسید که چطور می شود واحدی پارکینگ نداشته باشد یا در اصل، پارکینگ چگونه بین واحد ها تقسیم می شود؟

در این مورد خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می شود :

صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می آید.

صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است. به این معنا که این پارکینگ ها در صورت جلسه تفکیکی واحد هایی که می توانند به صورت مشاع از قوانین پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می شوند. در این صورت فقط آپارتمان هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.

از بروز هر گونه دعوا و منازعه باید پرهیز شود

افراد ساکن در یک مجتمع مسکونی مطابق با آنچه در سند مالکیت ملکشان قید شده باید از امکانات آپارتمان استفاده کنند و اگر در زمینه پارکینگ های مشاع حقی برای آنها در نظر گرفته نشده است نباید از این قسمت ها استفاده کنند. فراموش نکنید که ممکن است بعضی از واحد های یک آپارتمان، حق استفاده از پارکینگ مشاع را داشته باشند و بعضی دیگر نه. همچنین ممکن است تمامی واحد های آپارتمانی ساختمان، به نحو اختصاصی در سند مالکیت، پارکینگی برایشان مشخص نشده باشد و حق استفاده مشاعی از پارکینگ ساختمان را داشته باشند.

در این وضعیت، هر کدام از واحدها می توانند اتومبیل خود را در هر قسمت از پارکینگ که می خواهند بگذارند، بدون این که کسی به توقف او در قسمت خاصی از پارکینگ مشاعی اعتراض کند. یادتان باشد که در چنین حالتی، مالکان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان، می توانند محل معینی را برای مدت معینی به طور موقت، به هر یک از واحدها اختصاص دهند و برای رعایت عدالت، وقتی این مدت معین به پایان رسید، آن را با واحد دیگری تعویض کنند تا بین مالکان هم رنجش یا تنش به وجود نیاید.

همیشه توافق کارساز نیست

در بیشتر اوقات بین ساکنین مجتمع های مسکونی بر سر استفاده از پارکینگ ساختمان اختلافاتی بوجود می آید و برای حل این گونه اختلافات، افراد دست به اقداماتی می زنند که هیچ جنبه ی قانونی ندارد. شاید آپارتمان شما هم از آن دسته ساختمان هایی است که پارکینگ آن با رای ساکنان تقسیم شده است.

در مورد قانونی بودن یا نبودن این کار بهتر است بدانید که، حتی با توافق اکثریت ساکنان ساختمان هم نمی توان این کار را انجام داد و حتما باید همه مالکان رضایت داشته باشند. طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، اگر تقسیم پارکینگ بین مالکان، با توافق همه مالکان باشد، اشکال قانونی ندارد، اما فراموش نکنید که نحوه شماره گذاری و پلاک گذاری پارکینگ، توسط مامور و نماینده سازمان ثبت انجام می شود.

روند کار هم به این صورت است که از بالاترین طبقه آپارتمان کار پلاک گذاری را شروع می کنند و بعد از آن، از پایین ترین نقطه آپارتمان، واگذاری پارکینگ را انجام می دهند. در واقع، مالکان با توافق نمی توانند داشتن یا نداشتن پارکینگ را تعیین کنند، بلکه فقط می توانند در مورد این که کدام پارکینگ را بردارند، توافق کنند.

چه کسانی حق رفت و آمد در پارکینگ را دارند؟

تمام افراد ساکن در یک مجتمع مسکونی حق استفاده از قسمت ورودی پارکینگ را دارند و نباید هیچ یک از همسایگان مانع از عبور و مرور سایر افراد از قسمت های مشاع ساختمان شوند که بخش ورودی پارکینگ نیز جزء مشاع ساختمان حساب می شود. به طور کلی اگر با همسایه تان سر حق عبور و مرور در پارکینگ یا مسایل این چنینی به مشکل برخورده اید، بهتر است بدانید که رفت و آمد از ورودی پارکینگ، حق همه افراد ساکن ساختمان، حتی کسانی که پارکینگ ندارند، هم هست، زیرا با اینکه طبق قانون تملک آپارتمان ها، پارکینگ متعلق به یک شخص و این موضوع در سند خانه نیز آمده است، اما فضای اطراف آن جزو مشاعات یا همان قسمت های مشترک ساختمان است و با اینکه این فضا به مالک تعلق دارد، اما به این علت که برای دیگران مزاحمت ایجاد می کند، نمی تواند باقی ساکنان ساختمان را از ورود به پارکینگ یا عبور و مرور در آن منع کند یا حتی در فضای پارکینگ خود چادر بزند و ضایعات ساختمانی در آن تخلیه کند.

ممانعت از استفاده از ورودی پارکینگ

کسی نمی تواند همسایگان را از عبور و مرور در پارکینگ منع کند. در صورتی که یکی از همسایگان باعث مزاحمت شود و مانع از عبور و مرور افراد از قسمت ورودی پارکینگ شود، سایر همسایگان می توانند از او شکایت کنند. البته در این مورد استثنایی هم وجود دارد. در مورد واحدی که پارکینگ آن به حیات خلوت راه داشته باشد و در آن ترددی وجود نداشته باشد، شاید بتوان این کار را انجام داد، اما بر اساس قانون، این پارکینگ جزو مشاعات است و همه حق استفاده از آن را دارند، مگر این که در سندشان قید شده باشد.

همسایه ای که بدون اجازه از پارکینگ دیگری استفاده می کند

در مواقعی که یکی از ساکنین مجتمع در محل زندگی خود حضور نداشته باشد، دیگر همسایگان حق استفاده ی بدون اجازه از پارکینگ وی را ندارند زیرا این گونه رفتار ها قابلیت پیگیری قانونی را دارند. همانطور که گفته شد، در صورتی که یکی از واحد های آپارتمان، برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه ها از پارکینگ آن استفاده کنند، اگر بدون اجازه صاحب پارکینگ باشد، پس از اینکه مالک در خانه خود سکونت کرد، می تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگش را از استفاده کننده درخواست کند.

اما اگر خود مالک اجازه یا به اصطلاح حقوقی برای تصرف پارکینگ اش به مدیر ساختمان یا شخص استفاده کننده، اذن داده باشد، نمی تواند چنین ادعایی کند. اما در کل فراموش نکنید که پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می شود، به مالک پرداخته شود.

همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرمش تصرف عدوانی است و مجازات آن می تواند از جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

جمع بندی قوانین پارکینگ ها

نکته قابل توجه در بحث پارکینگ آن است که اگر در زمان عقد قرارداد اجاره پارکینگ عنوان نشود مستاجر حق استفاده از پارکینگ را ندارد. این بدان دلیل است که یا توافق قبلی بر عدم استفاده از پارکینگ صورت گرفته است یا این که مستاجر تقاضای دریافت پارکینگ ندارد. متاسفانه در قرارداد های اجاره برخی از مالکان سعی در کاهش تعهدات خود نسبت به مستاجر دارند اما تمایل به کم کردن هزینه آن ندارند. در چنین مواردی مستاجر باید تمام و کمال متوجه این امر باشد که مبادا مالک هزینه پارکینگ را اخذ کند ولی پارکینگی به وی اختصاص ندهد. محل پارکینگ زیر از اهمیت بالایی برخودار است و کسی که واحدی را می خرد یا اجاره می کند باید بداند کدام قسمت از پارکینگ برای وی می باشد. پارک کردن در جای سایر همسایگان باعث مشکلات عدیده ای می شود که مدیر ساختمان باید آن را رفع کند.

مطلب پیشنهادی:

با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در سال های اخیر در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند. وقتی به آمار حداقل یک دهه گذشته بازار مسکن توجه شود، می توان به این نکته رسید که همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است. پیش فروش آپارتمان  و پیش خرید آن مکمل یک دیگرند و از سوی سایر افراد جامعه برای این صورت می گیرد تا بازار خرید و فروش املاک بتواند داغ بماند.

در خیلی از موارد پیش آمده که اشخاصی اقدام به پیش فروش آپارتمان های نیمه ساخت و حتی ساخته نشده کرده اند، خریدارانی آن ها را خریدند و قرارداد بسته شده است. خریدار به خیال خود تصور کرده که توانسته در شرایطی مناسب و زیر قیمت بازار، پول خود را صرف خرید پیش فروش آپارتمان کند، در صورتی که بعد از مدتی فهمیده است خانه ای در کار نبوده است و فروشنده سرش را کلاه گذاشته است.

برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان می تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند، زیرا در این معامله ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رویت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد » فروشنده سلب مسئولیت نماید. همچنین شاید صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود و برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف شود؛ پس نتیجتاً باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب و مورد امضای طرفین قرار گیرد.

قوانین پیش فروش آپارتمان

قوانین پیش فروش ملک در سال ۱۳۸۹ مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب و به مرحله اجرا درآمد. بر اساس این قانون هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود، و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود.

جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می ­شود، و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت دار، پیش فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه ­های اطلاع رسانی می­ کند.

بعد از این مرحله، تنظیم قرارداد پیش فروش باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و نمی ­توانند خودشان اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند، در غیر این صورت مجرم تلقی می ­شوند.
همچنین اگر سرمایه گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می­ شوند.

مطلب پیشنهادی: دوره آموزش پیش فروش ساختمان

در قرارداد پیش فروش باید موارد زیر به صراحت عنوان شود

1. اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
2. پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
3. اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
4. مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
5. بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
6. شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
7. زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
8. تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
9. تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
10. معرفی داوران

نکاتی که باید در تنظیم قرارداد  پیش فروش به آن دقت کنید

مشخصات طرفین

برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ابتدا باید مشخصات طرفین از جمله نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، نشانی و شماره تماس و…نوشته شود. همچنین باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی دارد و آیا می تواند در مورد ملک معامله ای انجام دهد. ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات سهمی از آپارتمان در حال ساخت را دارد. پس مهم ترین مسأله در آغاز کار این است که مشخص شود، آیا فروشنده می تواند ملک را منتقل کند یا نه؟

بسیاری از مشکلات دراین نوع قرارداد، به دلیل بی توجهی خریداران به همین نکته است، که مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسی نمی کنند و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمی دهند. حتی برخی این امر مهم را به افراد و مشاوران در بنگاه املاک  می سپارند، که خود منشأ بسیاری از اختلافات و سوء استفاده هاست.

مطلب پیشنهادی: قرارداد مشارکت در ساخت

قبل از بستن قرارداد، با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کنید.

مطلب پیشنهادی: صفر تا صد گواهی عدم حضور در دفترخانه

مورد معامله

بند بعدی قرارداد پیش فروش، مشخصات مورد معامله است که باید به دقت و با جزییات کامل ذکر شود؛ از جمله مساحت، طبقه، واحد و شماره ثبت ملک اصلی است. همچنین موارد دیگر از جمله اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و… و پارکینگ و انباری، ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.

مطلب پیشنهادی: فروش پارکینگ و قوانین پارکینگ در سند

مشخصات ملک

در بند بعدی این قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق خواب ها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم کشی، رادیاتورها، آیفون، درب ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ) ذکرشود. این موارد کوچک به نظر می آیند اما ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.

مشخصات فنی و معماری ملک

در این بند قرارداد پیش فروش، مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی است، باید ذکر گردد. می توان برای ضمانت اجرای این تعهدات، در قرارداد عنوان کرد، ملک هرکدام از این شرایط را نداشته باشد، با توجه به نظر کارشناس از قیمت معامله کم شود یا خریدار حق فسخ معامله را داشته باشد.

بهای ملک

بهای ملک و چگونگی پرداخت آن موضوعی است که باید با دقت و با جزییات، در قرارداد پیش فروش اعلام شود. نحوه تسویه حساب، پرداخت اقساط به صورت نقد و یا چک، زمان پرداخت و موعد تحویل، در این بند ذکر می شوند.

بهترین شیوه، الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است، که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد تعیین می شود، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ که در صورت عدم پرداخت، فروشنده می تواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا به صورت روزشمار خسارت تعیین شود، یا به تعداد روزهای دیرکرد، فروشنده نیز می تواند تحویل ملک را به تأخیر بیندازد.

در این شیوه معمولاً بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله، به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می گردد. بهتر است که تفاوت قیمت ملک بدون سند یا قولنامه ای و ملک سنددار، برای زمان تنظیم سند باقی بماند. در این صورت اگر به هر دلیلی فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کرد، خریدار متضرر نمی شود. در این موقعیت اگر عدم تنظیم سند منجر به اقامه دعوای الزامِ تنظیم سند رسمی شد، هزینه های اجرای آن توسط خریدار باید پرداخت شود تا اجرای حکم محقق گردد، پس می توان از مبلغ مذکور برداشت کرد و تهاتر کرد.

مطلب پیشنهادی: کتاب قانون مشاورین املاک

سند رسمی یا وکالتنامه

مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد، این است که شخص متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالت نامه رسمی از صاحب سند برای این امر دارد یا خیر؟ اگر ندارد، تعهد او هیچ الزامی برای صاحب سند به وجود نمی آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد طرفین می شود.

تاریخ تحویل ملک

یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد تا در صورت تأخیر، خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید.

با توجه به مسائل مختلفی که سازندگان با آن درگیرند، همیشه تلاش می کنند زمان تحویل ملک را برای جلب خریدار کوتاه جلوه دهند و معمولاً به دلایل مختلف نمی توانند به تعهد خود پایبند باشند. این امر موجب ضرر خریداری می شود که برای سکونت در ملک خود برنامه ریزی کرده است. یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک، خسارت تأخیر روزانه  بر اساس قیمت اجاره همان ملک است، تا خسارت خریدار جبران شود. پس این بند را با دقت در قرارداد درج کنید.

مساحت ملک

در صورتی که مساحت واحد تعیین شده بر اساس صورت جلسه ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می شود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ کدام از طرفین نمی ­توانند معامله را فسخ کنند، اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می­ تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.

همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار می­ تواند معامله را فسخ کند یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. توجه داشته باشید در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش فروشنده، معامله از جانب پیش خریدار فسخ می ­شود، پیش فروشنده موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش خریدار را جبران کند.

بیمه

از دیگر وظایف پیش فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث اتفاق بیفتد. اگر خسارات وارد شده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش فروشنده ضامن مابه ­التفاوت بوده و باید خسارت را پرداخت کند.

معرفی داور

ار دیگر موارد مهم در قرارداد پیش فروش، بحث حل وفصل اختلافات توسط مرجع داوری است. هیئت داوران متشکل از داور منتخب پیش فروشنده و داور منتخب پیش خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند، و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می ­شود. در صورت نیاز طرفین می­ توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک بگیرند. آیین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه­ های عمومی و انقلاب است.

انتقال سند

پس از اتمام کار ساختمانی در مدت زمان پیش بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش خریدار می تواند با ارائه ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد. چنان چه پیش فروشنده به رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار اقدام می­ کند و اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است، نسبت به تفکیک ملک پیش فروش شده بنا به درخواست ذی نفع، اقدام کند.

پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش فروش از درجه ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.

مدارک لازم جهت تنظیم قرارداد پیش فروش چیست؟

۱-  سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا
۲-  پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنى مستقل برای هر واحد
۳- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پى ساختمان
۴- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

مطلب پیشنهادی: انواع سند ملکی

طبق قانون چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل نکند باید به شرح جزئیات در قانون جریمه پرداخت کند .

مطلب پیشنهادی: نمونه قرارداد پیش فروش/ پیش خرید آپارتمان

چه کسانى مجاز به پیش فروش هستند؟

۱- مالک رسمى زمین
۲- سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روى زمین متعلق به دیگری واحدهای مشخصی از بناى احداثى بر روی آن زمین ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص یابد.
۳- مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

مطلب پیشنهادی: سند اوقافی

 قرارداد پیش فروش باید چگونه و در کجا منعقد شود؟

قرارداد پیش فروش باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

پیش فروش آپارتمان در تهران

همانطور که قطعاً می دانید، قیمت آپارتمان در شهرهای بزرگی مانند تهران، اصفهان، مشهد و شیراز بسیار بالا و بی ثبات است؛ از همین رو پیش فروش آپارتمان در این شهر ها بسیار رایج است.

پیش خرید آپارتمان در تهران، نیازمند بررسی و دقت فراوان است.

متأسفانه امروزه شاکی پرونده های پیش فروش بیشتر شده است و اغلب افراد در چگونگی انعقاد قرارداد پیش فروش دچار مشکل و اختلاف می شوند.

چقدر خوب که قبل از امضای قرارداد؛ حتماً با یک وکیل پیش فروش ساختمان مشورت کنید تا ضمن محفوظ ماندن سرمایه شما، از بروز هرگونه اختلافی در آینده جلوگیری کرده باشید.

جهت درخواست وکیل ملکی و یا تنظیم تخصصی قرارداد پیش فروش؛ می توانید جهت رزرو وقت مشاوره، تماس بگیرید.

جمع بندی

• اگر قصد پیش خرید ملک دارید، هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل کنید. چون در صورتی که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قرار دارد، ضمن آنکه تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید می کنید، از بهای مورد معامله مبلغی حداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کرده یا نزد خود نگه دارید.
• کلاهبرداری از طریق پیش فروش مسکن برخلاف تصور برخی مردم فقط در مقیاس ها و ساختمان های کوچک اتفاق نمی افتد؛ بلکه گاه انبوه سازان نیز بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می شوند یا صرف نظر و فرار می کنند.
• کسب اطمینان از صلاحیت شرکت ها موقع سرمایه گذاری، نکته ای مهم است که بعضی مردم به آن بی توجه هستند. اعتنا نکردن به صلاحیت شرکت ها و اغفال تبلیغات کاذب شدن، اشتباهی است که خریداران مسکن نه فقط در ایران که گاه در خارج از کشور نیز مرتکب می شوند و سرمایه خود را به باد می دهند.
• پیش خریدار باید در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده مطلع شود و بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیش فروش شده را شناسایی کند. اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در برخی موارد، سازنده هایی که اغلب واحدها را قبل از ساخت پیش فروش کرده اند آن چنان رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند.
• نکته مهم دیگر این است که قولنامه و یا قرارداد غیر رسمی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم شود، به تنهایی اعتبار لازم را نداشته و پیش فروشنده موظف به تنظیم قرارداد رسمی هنگام عقد قرارداد در دفاتر رسمی و سپس انتقال سند رسمی بعد از اتمام پروژه است.
• اگر فروشنده در اواسط پروژه کار را به صورت نیمه کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد، خریدار یا خریداران می توانند با مراجعه به دادگاه تقاضای صدور حکم، به محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات وی را بکنند.

دریافت سند رسمی برای اراضی و املاک و اثبات مالکیت آنها موضوعی است که آثار و پیامدهای حقوقی مهمی به دنبال دارد و به همین خاطر ، در طول سال های گذشته قوانینی در راستای تدوین سازوکارهای اجرای ثبت املاک در کشور به تصویب می رسید که به عنوان نمونه می توان به قانون ثبت اسناد در سال 1290 اشاره نمود که با توجه به قدیمی بودن قانون مذکور ، در طول سالیان اخیر این قانون دستخوش تغییرات فراوانی شد.

ماده 147 چیست؟

برای تعیین وضع ثبتی ساختمانهایی که تا تاریخ 1370/01/01 بر روی زمین هایی احداث شده که به واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن ملک میسر نیست و همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغات اعم از شهری و غیر شهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن که مورد بهره برداری متصرفین است و اشخاص با سند عادی تا تاریخ تصویب این قانون خریداری کرده و به واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن ملک میسر نیست که این هیأت به شرط توافق طرفین به موضوع رسیدگی و پس از تأئید وقوع معامله مراتب را جهت صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می نماید و اداره ثبت برای آن ملک طبق مقررات سند مالکیت صادر خواهد کرد .

تبصره 1 ماده 147

مطابق تبصره 1 ماده 147 قانون مالیات مستقیم تمامی اشخاص حقوقی و صاحبان کسب و کار و مشاغل موضوع ماده 95 قانون ملیات مستقیم، وظیفه دارند که دفاتر و اسناد خود را نگهداری نمایند. چون این دفاتر جزو اسناد موسسه به حساب می آیند. هزینه های قابل قبول مالیاتی نیز در مورد سایر صاحبان مشاغل پذیرفته شده است.

تبصره 2 ماده 147

هزینه هایی که از نظر سازمان مورد تایید مالیاتی نخواهند بود، هزینه هایی هستند که معاف از پرداخت مالیات بوده یا مالیات با مبلغ صفر دارند یا با نرخ مقطوع محاسبه می شوند.

مشاوره مالیات

تبصره 3 ماده 147

اگر هزینه های پرداختی موضوع مالیات مستقیم به شیوه تهاتری یا همان معامله پایاپای انجام نشود و مبلغ آن هم بیشتر از 50,000,000 میلیون ریال باشد، پرداخت مبلغ آن حتماً باید از طریق تسویه وجه از طریق سامانه بانکی انجام شود.

اعتبار سند ماده 147 قانون ثبت

باید دانست که سند ماده 147 جزو اسناد رسمی است و طبق ماده 22 قانون ثبت دولت تنها شخصی را که نام او در دفتر املاک به نام مالک ثبت شده است را به رسمیت می شناسد. اما سوال این است که اگر شخصی بر خلاف واقع با تمسک به اسناد جعلی و یا شهادت دروغین گواهان مبادرت به اخذ سند ماده 147 نماید،آیا دعوی ابطال سند ماده 147 قابل استماع است یا خیر؟ در این باره باید گفت مطابق بند 6 ماده مذکور: صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود. بنابراین طرح دعوا و دادخواستی با عنوان ابطال سند ماده 147 قابل رسیدگی است و دادگاه ها در فرض حقانیت خواهان بایستی مبادرت به صدور حکم بر ابطال سند و رای هیات موضوع ماده 147 بنمایند.

موضوع تبصره 3 ماده 147 چیست؟

مطابق تبصره 3 ماده 147 قانون مالیات مستقیم، مودیان توانایی پرداخت نقدی مبالغ بالاتر از 5 میلیون تومان را ندارد و برای پرداخت مبالغ بالاتر از 5 میلیون تومان باید از طریق حساب بانکی اقدام نمایند. این قانون محدودیت های زیادی برای مودیان به همراه می آورد، چون مودی حتی توان خرج کردن چک های دریافتی خود را نداشته و برای انجام هر کار باید از طریق سیستم بانکی اقدام کند.

به عبارت دیگر مطابق تبصره 3 ماده 147 قانون مالیات مستقیم، پذیرش و پرداخت هزینه های قابل قبول اگر که به شیوه تهاتری یعنی مبادله کالا به کالا انجام نشود در مبالغ بالاتر از پنجاه میلیون ریال منوط به تسویه وجه از طریق سامانه ها و سیستم های بانکی خواهد بود. اگر صرفاً پرداخت هزینه بالاتر از 50 میلیون ریال از طریق سامانه بانکی انجام شود، هزینه قبل قبول مالیاتی تلقی می شود.

بنابراین مطابق این تبصره اگر برای خرید مواد اولیه از طریق خرج چک دریافتی مشتریان استفاده کنید هزینه قابل قوبل به شمار نیامده ولی اگر برای خرید مواد اولیه، برگه سبز یا هر گونه مدرک قابل حمل داشته باشید، هزینه های صرف شده در زمره هزینه های قابل قبول به شمار می رود.

شرایط پذیرش هزینه های تبصره ۳ ماده ۱۴۷

ممیزان مالیاتی هنگام بررسی باید مدارک خرید را بررسی کنند تا هزینه قابل قبول مالیاتی شناسایی شود. در صورتی این هزینه ها (خرید بالاتر از ۵ میلیون تومان) از نظر ممیزین تائید می شود که تمامی شرایط لازم را داشته باشد. در غیر این صورت رد خواهد شد.

ممیزین مالیاتی برای جلوگیری از اتلاف هزینه ها و کاهش جرائم مالیاتی به مدارک زیر نیاز دارند:

• درخواست خرید
• فاکتور خرید
• پیش فاکتور خرید
• بارنامه
• بیجک
• باسکول
• صورت حساب بانک، چک یا فیش بانکی

چه هزینه هایی بر اساس تبصره ۳ ماده ۱۴۷ قانون مالیات مستقیم قابل قبول است؟

با توجه به این که هزینه ها جزو عوامل تعیین کننده و مهم در تعیین میزان مالیات هستند، تعیین اصولی آن ها بسیار مهم است. حتی برخی افراد سعی می کنند تا با بیشتر نشان دادن هزینه ها، میزان مالیات کمتری پرداخت کنند. بر همین اساس، سازمان امور مالیاتی دقت نظر بیشتری روی این مقوله دارد و هر نوع هزینه ای را قابل قبول نمی داند. هزینه های قابل قبول به شرح زیر هستند:

• هزینه های متعارف و وابسته به فعالیت های مؤسسه، با ارائه مدرک و سند
• هزینه های مربوط به تحصیل درآمد در همان دوره مالی
• هزینه در هر دوره مالی باید با رعایت حد نصاب مقرر باشد
• هزینه های قابل قبول مالیاتی باید با مبالغ بالاتر از ۵ میلیون تومان و با تراکنش مالی باشند
• هزینه باید در هر دوره شناسایی شده و برای ارائه به سازمان ثبت شوند. این هزینه ها باید در دفاتر و اسناد قانونی ثبت شوند تا بتوان آن ها را در بین هزینه های قابل قبول مالیاتی برشمرد.

چه هزینه هایی بر اساس تبصره ۳ ماده ۱۴۷ قانون مالیات مورد قبول نیست؟

بر اساس تبصره ۳ ماده ۱۴۷ قانون مالیات های مستقیم، برخی از هزینه ها که گاهی اوقات توسط صاحبان مشاغل و شرکت ها ارائه می شوند شرایط لازم را ندارند و مورد قبول واقع نمی شوند. برخی از این هزینه ها شامل موارد زیر هستند:

• هزینه های ناشی از زیان و کاهش ارزش موجودی ها و سرمایه گذاری ها
• پاداش هیئت مدیره
• پرداختی های شرکت به دولت و شهرداری ها
• هزینه فعالیت هایی که معاف از مالیات هستند مانند فعالیت های دامپروری، کشاورزی، مطبوعاتی و…
• زیان های حاصل از فعالیت خارج از کار اصلی شرکت و با نرخ جداگانه
• هزینه هایی که با فعالیت مؤسسه ارتباط نداشته باشد؛ هر چند این هزینه ها با ارائه مدرک ثبت شده باشند.
• با توجه به این تبصره و مشخص شدن لیست هزینه های قابل قبول و غیر قابل قبول، هزینه های بالا نباید در لیست هزینه های شرکت ارائه شوند و در صورت لیست شدن هم مورد قبول واقع نخواهند شد.

املاک و اراضی مشمول قانون ماده 147

املاکی که متقاضی می تواند به استناد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی تقاضای صدور سند مالکیت نماید به شرح زیر می باشد :
1- اراضی کشاورزی، باغات و ساختمان هایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی همه یا قسمتی از آن را به صورت عادی خریداری نموده و به دلیل عدم دسترسی و یا فوت مالک رسمی و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت نشده است.
2- املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی مشاعی است و تصرفات وی در محل مجزا شده و به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی و یا فوت مالکین و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت شش دانگ نشده است.
3- املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با حق احداث اعیانی اجاره نموده و موفق به اخذ سند مالکیت اعیانی نشده است.

نمونه دادخواست ابطال سند مالکیت ماده 147 و 148 قانون ثبت

خواهان : در این قسمت مشخصات خود راوارد کنید .
خواندگان : در ستون خوانده مشخصات ، اشخاص ذیل را ،باید وارد کنید .
خوانده ردیف اول : گیرنده سند ماده 147
خوانده ردیف 2: اداره ثبت اسناد و املاک منطقه ای که در آن سند مالکیت امثنی صادر شده

خواسته :
ابطال سند مالکیت پلاک ثبتی …… فرعی از 97 اصلی مفروز ومجزی از ……… فرعی ثبت شهریار به شماره سند 5203667 الف/97موضوع مواد 146 و 147 از قانون ثبت واقع در بخش ….. تهران و پرداخت کلیه خسارات دادرسی قانونی

دلائل و منضمات:
ارجاع به کارشناسی کپی مصدق مبایعه نامه

ریاست محترم دادگاه عمومی و حقوقی شهریار

احتراما، اینجانب خواهان پرونده کلاسه فوق به استحضار می رساند:

بموجب قرارداد شماره ……………. مبادرت به خرید یک باغ انگوری واقع در …………… به مساحت 2 هزار متر، از خوانده محترم نموده

و لکن مع الاسف خوانده با علم به اینکه موضوع که، بنده مالک ملک هستم وملک دارای سند مالکیت است، برخلاف واقع از امتیاز موضوع ماده 147 و 148 سوء استفاده نموده و مبادرت به اخذ سند بنحو غیر قانونی نموده

علیهذا با توجه به شرح ماوقع استدعای رسیدگی و صدور حکم ابطال سند مالکیت پلاک ثبتی …… فرعی از 97 اصلی مفروز ومجزی از ……… فرعی ثبت شهریار به شماره سند 5203667 الف/97موضوع مواد 146 و 147 از قانون ثبت واقع به شرح ستون خواسته را دارد

مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی

نکات مهم: 

انگیزه و هدف اصلی قانونگذار از ایجاد و تدوین ماده 147 و 148 قانون اصلاحی ثبت ،سهولت در فرآیند دریافت و صدور سند مالکیت بوده در مورد:

• اعیان املاکی
• تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی ، نسق های زراعی و باغات

املاک فاقد سند است

• ماده 147 و 148 قانون ثبت در 18/10/51 به تصویب رسید و سرانجام این قانون مورد بازنگری قرار گرفت.
• دعوای ابطال اسناد ماده 147 دارای مهلت خاص و معین نیست و ذینفع دعوا هر زمان بخواهد می تواند دادخواست ابطال سند را به دادگاه حقوقی بدهد.
• دعوای ابطال سند، دعوای مالی است و بر مبنای قیمت منطقه ای آن ملک، هزینه دادرسی پرداخت گردد البته میزان هزینه دادرسی آن مبلغ زیاد و قابل توجهی نمی شود.
• دعوای ابطال سند ماده 147 میبایست به دادگاه حقوقی که ملک در آن محل واقع شده تقدیم گردد.و این دادخواست از طریق دفاتر خدمات الترونیک قضایی ثبت گردد
• از آنجائیکه رفته رفته اشکالاتی بر این قانون وارد آمد ،مواد 147 و 148 قانون ثبت ،بموجب قانون مصوب سال 1376 اصلاح گردید ( قانون اصلاحی سال 1376 )البته این قانون مانع از این نیست که اگر کسی در سابق بر خلاف قانون ، سند ماده 147 و 148 گرفته باشد ، نتوان آن را ابطال نمود و در حال حاضر رسیدگی به وضعیت ثبتی( املاک فاقد سند در اراضی روستایی و کشاورزی) از طریق هیئت تعیین تکلیف اراضی فاقد سند بعمل می آید.

کلام آخر

صاحبان مشاغل و کسب و کارها باید با توجه به ماده ۱۴۷ قانون مالیات های مستقیم، هزینه های واقعی خود را پیدا کرده و در اظهارنامه مالیاتی ثبت کنند. تعیین این مسئله که کدام هزینه های واقعی و غیر واقعی هستند، کاملاً باید با دقت انجام گیرد. بر اساس تبصره هایی که این ماده پرکاربرد در قانون مالیات های مستقیم دارد، می توان به راحتی هزینه های قابل قبول را پیدا کرد. البته یک مشاوره مالیاتی مناسب در هنگام پر کردن اظهارنامه مالیاتی و برآورد هزینه های شرکت، می تواند به کارفرمایان و رؤسای شرکت کمک شایانی کند.

برای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت نکات زیادی وجود دارد. شما باید با انواع تقسیم نامه ها، متن آنها و عرف تقسیم واحدها آشنا باشید. این مقاله برای شروع یک مشارکت در ساخت حرفه ای لازم است. پس حتماً این مقاله را تا انتها مطالعه کنید.

تقسیم نامه چیست و چه کاربردی دارد؟

در مشارکت در ساخت با توجه به اینکه مالکین و سازنده با یکدیگر شریک هستند، باید مشخص شود که آپارتمان جدید به چه شکل تقسیم می شود. این اتفاق در تقسیم نامه عملی شده و به طور کامل سازه جدید بین ذینفعان تقسیم می شود. پس به طور کلی تقسیم نامه مشخص کننده مالکیت افراد بر واحدهای آپارتمان جدید است. ما با دو مدل تقسیم نامه مواجه خواهیم شد:

تقسیم نامه در قرارداد مشارکت در ساخت

این تقسیم نامه در قرارداد مشارکت و به عنوان بخشی از قرارداد تنظیم می شود. باید در متن تقسیم نامه مشخص کنید که چه واحدهایی و حتی کدام پارکینگ و انباری مربوط به سازنده و کدام یک مربوط به مالکین است. این مورد یکی از بخش های مهم قرارداد مشارکت در ساخت است. می توانید نمونه ی این نوع تقسیم نامه را در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ببینید.

تقسیم نامه دفترخانه اسناد رسمی

در انتهای پروژه پس از دریافت پایان کار، سازنده باید آن را به اداره ثبت ارائه دهد. اداره ثبت بر اساس پایان کار و نقشه های مهندس نقشه بردار نظام مهندسی، به سازنده یک صورت مجلس تفکیکی می دهد. شما باید به همراه سازنده این صورت مجلس را به دفترخانه اسناد رسمی ببرید تا در آنجا یک تقسیم نامه محضری تنظیم کنید. دقت کنید که تا مرحله دریافت صورت مجلس تفکیکی روند کاری با سازنده است اما مالکین باید در دفترخانه برای تنظیم تقسیم نامه حاضر باشند. دادن وکالت امضای تقسیم نامه به سازنده یکی از فعالیت های خطرناک مالکین است که می تواند آنها را با مشکل روبه رو کند.

برای همین به هیچ وجه و به هیچ عنوانی در وکالت کاری، وکالت امضای تقسیم نامه را به سازنده ندهید. 

وکالت امضای تقسیم نامه به سازنده ممنوع

شما در ابتدای کار باید یک وکالت کاری به سازنده برای انجام امور ساختمان بدهید. دقت کنید که این وکالت نامه نباید این دو خصوصیت را داشته باشد:

۱- وکالت کاری نباید به صورت کامل باشه و به هیچ وجه نباید سازنده، وکالت امضای تقسیم نامه را داشته باشد.

۲- وکالت کاری که به سازنده می دهید باید دارای زمان باشد و در صورت نیاز آن را تمدید کنید.

باید در نکات ریز بسیار دقیق عمل کنید زیرا همان طور که گفتیم مشارکت در ساخت کار حساسی است. در صورتی که با دقت و تخصص این کار را جلو ببرید میشه گفت که با مشکل غیر قابل حلی روبه رو نمی شوید.

نحوه اصولی تقسیم طبقات و واحدها در مشارکت در ساخت

برای این تقسیم بندی به طور کلی قانونی وجود ندارد اما در بسیاری از مناطق دارای عرف است. البته که این مورد کاملاً یک مسئله قابل مذاکره است و می توان تغییر داد اما در اکثر پروژه ها بر اساس عرف عمل می شود. ما در اینجا چند موردی که مخصوصاً در تهران پراستفاده است را بررسی می کنیم.

در بسیاری از نقاط تهران شرایط یکسانی وجود دارد و چند حالت رایج برای طبقات را بررسی می کنیم(این روش ها فقط چند نمونه هستند و قابلیت تغییر با توجه به توافق طرفین وجود دارد):

۱- به صورت ۶۰ به ۴۰ به نفع مالکین(۵طبقه):

در این حالت و با توجه به اینکه آپارتمان جدید ۵ طبقه است، ۳ طبقه به مالکین و ۲ طبقه به سازنده تعلق می گیرد. عرف این است که طبقات فرد (۱و۳و۵) به مالکین و طبقات زوج (۲و۴) به سازنده برسد.

۲- به صورت ۵۰-۵۰ (۵ طیقه):

در مناطق پایین تر تهران به دلیل ارزش کمتر زمین، سازه جدید به صورت مساوی بین مالکین و سازنده تقسیم می شود. برای تقسیم معمولاً یک طرف طبقات ۲ و ۵ و طرف دیگر طبقات ۳ و ۴ را انتخاب می کند. طبقه اول هم به صورت مساوی بین دو طرف تقسیم می شود.

۳- به صورت ۵۰-۵۰ (۶ طبقه):

برخی زمین ها امکان دریافت جواز ۶ طبقه را دارند. در این وضعیت حالت های مختلفی وجود دارد که با توجه به طرفین باید یکی را انتخاب کنید. عرف این است که در شرایط عادی طبقات فرد (۱،۳،۵) به یکی از طرفین و طبقات زوج (۲،۴،۶) به طرف دیگر تعلق می گیرد. ولی حالت های زیر هم ممکن است:

• طبقات ۵،۱ و ۶ برای سازنده و طبقات ۳،۲ و ۴ برای مالکین یا بالعکس
• طبقات ۴،۳ و ۵ برای سازنده و طبقات ۲،۱ و ۶ برای مالکین یا بالعکس

حالا یکی از نکاتی که باید به آن توجه کنید مرغوبیت طبقات است. شما باید معیارهای خود را داشته باشید و فقط به عرف اکتفا نکنید. ما سعی می کنیم این معیارها را به صورت دقیق تشریح کنیم.

حال مالک اختیار دارید یکی از گزینه ها را انتخاب کند. در اینجا این بحث مطرح می شود که کدام طبقات معمولا مرغوبتر هستند؟

در پاسخ باید گفت که این موضوع نیز بسیار سلیقه ای است. اما عموما طبقات بالاتر در صورت وجود نور و ویو مرغوبتر هستند. اما با توجه به موقعیت و شرایط نقشه ملک این موضوع متفاوت است.

معیارهای اصلی در نحوه تقسیم واحدها مشارکت در ساخت

باید دقت داشته باشید که بدون دلیل و فقط از روی عرف برای تقسیم بندی تصمیم نگیرید. معمولاً تنها عاملی که افراد مدنظر قرار می دهند، بالاتر بودن طبقه است. اول از همه اینکه این مورد (طبقه بالاتر بودن) بسیار بااهمیت است و یکی از مهمترین عوامل در تقسیم واحدهاست. اما موارد زیر را هم مدنظر داشته باشید.

معمولاً امتیاز دادن در کنار امتیاز گرفتن قرار می گیرد. در نظر بگیرید اگر نکته ی دیگری برای شما به جز طبقات مهم تر است می توانید آن را در نظر بگیرید و کمی در طبقات کوتاه بیایید. مثلاً لیست متریال بالاتر از منطقه، می تواند یکی از این موارد باشد.

نکته مهم بعدی برند بودن سازنده است. اگر به دنبال سازنده ای هستید که برند محسوب می شود، شاید مجبور شوید که کمی در طبقات کوتاه بیایید. پس اگر سازنده خیلی بهتر از سازنده های معمولی می خواهید، نباید در مورد طبقات زیاد سخت گیری کنید.

دقت کنید که چه عواملی برای شما مهم است سپس برای مذاکره با سازنده اقدام کنید. اگر در این مورد نیاز به مشاوره داشتید می توانید با کارشناسان باتیس در ارتباط باشید یا فرم مشاوره مشارکت در ساخت را پر کنید تا ما با شما تماس بگیریم.

نحوه تقسیم پارکینگ و انباری در مشارکت در ساخت

در این بخش معمولاً افراد با هم اختلاف نظر دارند. اول اینکه این مورد یک مسئله بسیار کوچک و کم اهمیت است و سعی کنید بابت این موضوعات مشارکت در ساخت را تعویق نیندازید. اما این مورد هم عرف مخصوص به خود را دارد:

۱- مهمترین عامل، وضعیت حال حاضر پارکینگ ها و انباری هاست. یعنی اگر یک واحد بزرگترین انباری را دارد باید در آپارتمان جدید هم بزرگترین انباری را داشته باشد. در مورد پارکینگ هم این صادق است.

۲- اگر چند طبقه پارکینگ و انباری هم داشته باشیم، طبقات پایینتر، پارکینگ و انباری طبقات بالاتر را باید داشته باشند. به طور مثال اگر ۳ طبقه پارکینگ داشته باشیم، واحدهای طبقه اول، در بالاترین طبقه پارکینگ (منفی ۱) قرار خواهند گرفت.

تقسیم پارکینگ و انباری در مشارکت در ساخت در بیشتر اوقات مشکل ایجاد نمی کند اما اگر در این مورد مشکل داشتید سعی کنید از متخصص استفاده کنید. در این موارد معمولاً یا مالکین به یکدیگر اطمینان ندارند یا تفاوت در انباری و پارکینگ افراد اختلاف زیادی وجود دارد.

واحد های مشاع در تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

گاهی ممکن است یک واحدی قابلیت تقسیم نداشته باشد الذا در این موارد دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت می­توانند از قبل یا در موردش تصمیم­گیری بکنند و به یکی از دو طرف قرارداد انتقال بدهند و یا ممکن است به عنوان یک واحد مشاع هر قرارداد تعریف شود که در پایان احداث بنا می توانند آن را بفروشند و وجه معامله را بین خود تقسیم کنند.

یکی از مزایای تقسیم و تعیین واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که اگر در قرارداد اجازه فروش یا پیش­ فروش به طرفین داده شده باشد، به راحتی و بدون اینکه مورد اتهام فروش و انتقال مال غیر از سوی شریک دیگر قرار بگیرید سهم الشرکه خود را به هر فردی که بخواهند منتقل کنند. همچنین هنگامی که به دادگاه مراجعه نمایند به واسطه اختلافی که دارند اگر بخواهند طرف مقابل یعنی سازنده را الزام به تحویل واحدهای سهم خودتان بکنید چنانچه در قرارداد مشارکت واحدها مشخص شده باشد این دعوای به نتیجه خوبی می­رسد و برای دادگاه واضح و روشن است که کدام واحدها را باید سازنده به شما تحویل بدهد. اما اگر فقط به صورت سهم­الشرکه و درصدی باشد امکان تحویل واحدها بصورت خاص و منحصر به شما وجود ندارد.

منظور از تقسیم نامه رسمی چه می باشد؟!

به صورت معمول در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت همان گونه که قبلاً اشاره کردیم، طرفین واحدهای مذکور را بین خود تقسیم می کنند که این اقدام به منزله تنظیم تقسیم نامه عادی است. تقسیم نامه عادی در دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اعتبار نخواهد داشت و بر مبنای آن نمی توان اقدام به صدور سند تک برگی نمود. از این جهت برابر ماده ۴۷ قانون ثبت کلیه معاملات ملکی، باید به صورت رسمی انجام شود مگر در مواردی که سابقه ثبت رسمی وجود ندارد. یا در مناطقی که ثبت رسمی اجباری نشده نیازی به تنظیم سند رسمی نمی باشد.

لازم به ذکر می باشد، در نقاطی که ثبت ملک رسمی است مانند شهر تهران یا شهر اصفهان ( کلان شهرها) کلیه نقل و انتقالات و از جمله تنظیم تقسیم نامه باید به صورت رسمی و کاملاً معتبر انجام شود. در قراردادهای مشارکت در ساخت پیرو تنظیم تقسیم نامه عادی و پس از احداث بنا و تحویل واحدها سازنده با وکالت کاری که از مالک یا مالکین دارد می تواند رسماً  نسبت به تقسیم واحدها اقدام کند. زمان تنظیم تقسیم نامه پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی است. لذا تقسیم نامه باید منطبق با صورتمجلس تفکیکی تنظیم شود.

به نکاتی که در زیر اشاره می شود، توجه فرمایید:

• اگر بین مالک و سازنده اختلاف ملکی بروز بکند و مالک وکالت کاری را فسخ بکند در این حالت سازنده نمی تواند تقسیم نامه واحدها را اخذ کند.
• در صورت عدم همکاری مالک یا مالکین، سازنده می تواند علیه مالک اقامه دعوا به خواسته الزام به تنظیم تقسیم نامه مطرح کند که در این صورت دادگاه پس از رسیدگی و احراز حقانیت سازنده، ختم رسیدگی را اعلام و مالک را محکوم به تنظیم تقسیم نامه که جزء تعهدات وی در قرارداد بوده ملزم می کند.
• اگر مالک بازهم همکاری نکند نماینده دادگاه در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و مطابق تقسیم نامه عادی در قرارداد مشارکت واحدها بین طرفین به صورت رسمی تقسیم می شود.

مطلب پیشنهادی: صفر تا صد گواهی عدم حضور در دفترخانه

نکات مهم در تقسیم نامه

نکته قابل بیان دیگر در تقسیم نامه های عادی این است بعد از اتمام کار ساخت و ساز، واحدها تحویل داده می شود. سازنده با وکالتی که از مالک دارد می تواند اقدام به تقسیم واحدها نماید. این مسئله در زمان تنظیم تقسیم نامه پس از گرفتن صورتمجلس تفکیکی بوده است و کاملاً منطبق با آن باید صورت گیرد.

اگر چنانچه بین مالک و سازنده به هر دلیلی اختلاف ایجاد شود و مالک این وکالت را فسخ کند. سازنده نمی تواند تقسیم نامه واحدها را اخذ کند و در صورت عدم همکاری مالک، سازنده می تواند علیه مالک اقامه دعوا به خواسته الزام به تنظیم تقسیم نامه مطرح کند.

دادگاه پس از رسیدگی و مشخص شدن حقانیت سازنده ختم جلسه را به سود سازنده اعلام می کند. چنانچه مالک همکاری نکند نماینده دادگاه در دفترخانه های رسمی حضور می یابد. مطابق تقسیم نامه عادی در قرارداد شراکت، واحدها را بین طرفین تقسیم می نماید.

ما در این بخش شما را به بررسی و ریشه یابی زمینه های بروز اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت راهنمایی می کنیم.

بر اساس تحقیقات میدانی و پرونده های موجود در دادگاه های کشور، حدود 80 درصد قراردادهای مشارکت درساخت و پیش فروش ها به اختلافات بر می خورند که بسیاری از این قراردادها و معاملات سر از محاکم قضایی در می آورند. این دادرسی ها گاها تا ده سال بطول انجامیده و دلیل این امر هم طبق یافته ها و تجربیات، ریشه در پیچیدگی معاملات، امکان ورود اشخاص ثالث و سایر موارد دارد که دراینجا ضمن بررسی و ریشه یابی آن، راهکارهای مؤثر و پیش گیرنده ای هم معرفی خواهد شد.

اکنون پرسش مهم این است که اصولاً ریشه اختلافات ملکی در قراردادهای مشارکت مدنی برای ساخت ازکجا نشأت می گیرد؟

اول: مفاد قراردادهای نامناسب، شروط نامناسب، مفاهیم مجهول و دوپهلو نهفته

متأسفانه کشور ما در خصوص تنظیم قراردادها و انواع معاملات ملکی، از مراجع و مراکز حرفه ای وحقوقی برخوردار نیست و مردم هم می توانند طبق ماده 10 قانون مدنی هر قرارداد و معامله ای را بین خود بصورت مستقیم یا مع الواسطه تنظیم و یا انجام دهند. از دیگر سو دفاتر مشاورین املاک پس از انقلاب، بدلیل بد جا افتادن وظایف صنفی، برخلاف وظایف صنفی شان مبادرت به تنظیم انواع معاملات و قرارداد بین مشتریان می نمایند تا بدین وسیله بتوانند مطالبه کمیسیون نمایند.

رفته رفته مسئولیت تنظیم قرارداد های مشارکت در ساخت وسایر قراردادها بر گرده فعالان صنف مشاوره املاک تحمیل شد. درحالیکه قبل از انقلاب چنین نبود و مردم بواسطه توافقاتی که می کردند به دلیل تعهد و وفاداری به عهد وپیمان و ثبات اقتصادی در کوتاهترین زمان به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کردند یا بصورت قطعی یا شرطی و یا رهنی معاملات خود را ثبت می کردند.

مطلب قابل توضیح اینکه در هیچ از قوانین مرتبط با صنف مشاورین املاک از قانون دلالی مصوب سال 1317 تا آئین نامه دلالی سال 1319 تا قانون نظام صنفی (که متأسفانه این صنف قاطی دیگر صنوف از جمله خواروبارفروش، خشکشویی و مکانیکی شده) تا شیوه نامه ساماندهی مشاورین خودرو و املاک اداره ثبت مصوب سال 1384، حرفی از وظیفه تنظیم قرارداد توسط دلال زده نشده که لاجرم فعالان این صنف پس از آن (یعنی تنظیم قرارداد) بتوانند تقاضا و ادعای حق دلالی بنمایند.

باری بهر جهت این بار سنگین حقوقی و کیفری رفته رفته بر شانه این صنف قرار گرفت که عواقب و نتایج آنرا می توانیم از زبان سخن گویان و مدیران عالی قوه قضائیه، ادارات ثبت اسناد و املاک و کانون سردفتران کشور بشنویم.

به همین دلیل در طی روز شاهد قراردادهایی هستیم که بسیار ضعیف و ناکارآمد است و در بسیاری از این قراردادها شروطی درج می شود که قابلیت اجرایی ندارد. مثل سلب حق پیش فروش توسط شریک سازنده که البته محاکم قضایی تن به دادرسی آن می دهند و یا شروطی از قبیل تحمیل تأدیه خسارات عدم اجرای تعهد بصورت افراطی و ظالمانه و یا درج شرط تعطیلی پروژه مشارکتی بیش از دو ماه و بهردلیلی، که مثلاً زمینه تأدیه خسارت فراهم شود و یا کلاً قرارداد مشارکت را منفسخ نماید.

یا اینکه حق پیش فروش از شریک سازنده سلب می شود صرفا ًتعهد و مسئولیتی برای مالک یا مالکین درقبال پیش خریداران ایجاد نشود و یا برای انجام محکم کاری هر دو طرف ملزم به عدم پیش فروش واحدهای متعلق به خود می شوندو یا غیرقابل بودن فسخ قرارداد را در متن قرارداد درج می نمایند که شرطی غیرقابل قبول و غیرقابل اجراست.

هم چنین پیوند دادن حل هرگونه اختلافات احتمالی بموجب رأی داوری (آن هم همه موارد مندرج در قرارداد) و یا انتخاب داورانی غیر متخصص در متن قرارداد مشارکت بدون مطالعه و گاها بدون شناخت لازم از وضعیت کیفری و محرومیت های احتمالی کیفری وحقوقی، میزان انصاف ودانش داور!

دوم: عدم تعریف تضمین انجام تعهدات مؤثر و کارا

متأسفانه امر تنظیم قراردادها بر عهده صنفی گذاشته شده که نه تنها قوانین مرتبط چنین وظیفه و رسالتی را برای فعالان صنف مشاورین املاک قایل نشده که خود فعالان هم عموماً از کمترین دانش حقوقی و ثبتی وقوانین مرتبط برخوردارند، با این وجود بار و مسئولیت تنظیم قراردادها را بر دوش می کشند بی آنکه بدانند ماوقع قرارداد به کجا ختم خواهد شد.

مثلا در بندرعباس بدعتی در معاملات مشارکتی باب شده که بسیار پر ریسک وخطرناک است. بسیاری از مالکین از همان ابتدای تنطیم، امضاء و مبادله قرارداد مشارکت در ساخت نه تنها قدرالسهم مربوط به شریک سازنده را بنام وی بطور رسمی و قطعی انتقال می دهند. بلکه پا را فراتر گذاشته شش دانگ سند را بنام شریک انتقال داده و سپس قدرالسهم متعلق بخود را از شریک سازنده در قالب قرارداد پیش خرید (پیش فروش) خریداری می نمایند.

مطلب پیشنهادی: آورده و سهم الشرکه در قرارداد مشارکت ساخت

یعنی سند شش دانگ ملک خود را بنام شریک انتقال داده و مجدداً بموجب قرارداد پیش خرید قدرالسهم متعلق بخود را از وی می خرند!!!؟

تأسف بارتر اینکه در قبال این انتقال قطعی و رسمی حتی همان سند را بعنوان مشتمل بر رهن بابت تضمین انجام تعهدات شریک سازنده در رهن خود قرار نمی دهند و تنها به اخذ چک شخصی و مدت دار شریک سازنده بسنده می کنند. متأسفانه فعالان این صنف هم آگاهی و مشاوره لازم را بمردم یا نمی دهند و یا اینکه خود از این خطر و عمل پر ریسک مالکین آگاه نیستند!

نکته دیگر اینکه بسیاری از آژانس های املاک قرارداد مشارکت در ساخت را با عقد بیع، عقد سَلَف، عقد مُزارعه، معاوضه و سایر عقود مخلوط می کنند که این امر در صورت بروز اختلاف و یا فوت و… موجبات گرفتاری و مشکلات عدیده ای را برای طرفین ببار می آورد.

توصیه این است که در قبال تضمین انجام تعهدات شریک سازنده و انتقال قدرالسهم عرصه بنام وی، باید تضمینی مؤثر و درخور اخذ نمود و آخرین تجربه بنده این است که در قبال انتقال قدرالسهم شریک سازنده بنام وی، همان قدرالسهم در روز انتقال بعنوان مشتمل بر رهن در رهن مالک یا مالکین قرار گیرد تا میزان ریسک بسیار کاهش یابد.

این اقدام حتی از سلب حق پیش فروش از شریک سازنده هم مؤثرتر است. چرا که هیچکس و هیچ مرجعی با هیج مکانیزمی نمی تواند جلوی پیش فروش سازنده را بگیرد.

سوم: معامله با اشخاص غیر متعهد

عدم شناخت کافی اعم از شخصیت، اخلاقیات، تمکن مالی، دانش و تجربه، میزان پایبندی به تعهدات و… از شریک سازنده می تواند ریشه بسیاری از این اختلافات باشد.

اخیراً پرونده ای داشتیم که در زمینه قرارداد مشارکت در ساخت مالکین با شریک سازنده پس از 4 سال از انعقاد قرارداد مشارکت مشکل پیدا کرده اند وقتی قرارداد را مطالعه کردم متوجه شدم رفتارهای دوستانه آمیخته به نا آگاهی و مقداری طمع کار دست مالکین داده است. با گذشت 4 سال از انعقاد قرارداد شریک سازنده تنها کاری که کرده پروانه ساختمان را به اقساط از شهرداری دریافت کرده و سه طبقه سقف زیر زمین را اجراء کرده ولی حدود 1000 متر مربع را از همان هم پیش فروش کرده و هم بخشی را با سایر املاک معاوضه کرده است!

پس از بروز اختلاف بین مالکین و شریک سازنده متوجه شدیم پروژه مشارکتی در حد قد و قواره شریک نیست. وی نه از نمونه کار قابل قبولی برخوردار است و نه حتی تجربه اتمام یک پروژه متوسط به بالا را دارد و نه از تمکن کافی برخوردار است و از همه مهمتر از هوش خود جهت مدیریت پروژه جهت تأمین سرمایه استفاده نکرده است. در متن قرارداد به وی اجازه تهاتر با مصالح، اجازه پیش فروش و… داده شده است. به نظر شما سرانجام چنین قراردادی غیر از این باید باشد؟

چهارم: اعتماد بی مورد

از مشکلات مبتلابه قراردادهای مشارکت اعتماد به مالک یا شریک است. بجای اینکه طرفین از هم شناخت لازم کسب نمایند و حداقل یکی دو مورد از سازه های شریک را بازدید نمایند و یا شریک سازنده راجع به شخصیت و خلق و خوی مالک تحقیق و اطلاعات لازم را کسب نماید و یا در خصوص شأن و جایگاه اجتماعی و اقتصادی و یا بیزنسی وی تحقیق نماید، صرف مالک بودن مالک و یا برخورداری از سود چشمگیر مبادرت به انجام معامله می نماید.

گاها دیده شده پس از دو بار نشست و مذاکره بدلیل هم زبانی، بچه محل بودن، هم کارو هم صنف بودن و یا هم دانشکده ای بودن و یا علاقمند شدن به یکدیگر و باز مخلوطی از طمع مبادرت به مشارکت کرده اند. در این امر تا جایی پیش رفته اند که بصرف وکالت کاری دادن به شریک، او اقدام به انجام هزینه اخذ پروانه ساختمان، تهیه ملک جهت جابجایی مالک یا مالکین و پرداخت بلاعوض و حتی هزینه سنگین تغییرکاربری را متقبل و متحمل شده و در کوران کار به دلایلی به مشکل برخورده اند و شریک سازنده نگون بخت از حقوق پیمان کار هم برخوردار نیست.

توصیه میکنم قبل از انعقاد هر عقدی و قراردادی درخصوص شهرت، خلق وخوی، شغل، میزان پایبندی به تعهدات واخلاقیات، تمکن مالی، طبقه اجتماعی، نوع سازه، کیفیت و کمیت اتمام پروژه ها و … تحقیق نمایید.

درواقع تحقیقی مثل خواستگار انجام شود. فراموش نکنید حداقل یک سال و در پاره ای موارد سال ها روح و روان، آرامش و سرمایه شما دست شخصی ناشناس به نام مالک و یا شریک سازنده خواهد بود. پس بجای طمع به میزان و درصد سود و قدرالسهم درست بیاندیشید، درست و کامل تحقیق نمایید تا شریکی درخور و لایق خود و ملک تان بیابید.

مطلب پیشنهادی: دوره آموزش قوانین مشارکت در ساخت

پنجم: نا آگاهی حقوقی طرفین یا یکی از طرفین قرارداد

یکی از مشکلات اساسی کشور ما قراردادهای تیپ است که توسط اتحادیه های صنف مشاورین املاک در سطح کشور با محتوا های متفاوت توزیع شده و فعالان این صنف وحتی مالک و شریک سازنده ای که مستقیما با عم معامله یا شراکت می کنند هم استفاده می شود که پراز ایراد است.

بنده به عنوان نگارنده باور متقن و کامل دارم که قراردادهای تیپ غیر از دردسر هیچ بهمراه ندارد.

اگر جمعیت کره زمین را مثلا هشت میلیارد نفر تخمین بزنیم حدود چهارمیلیارد تیپ و فرم قرارداد می تواند وجود داشته باشد چرا که شخصیت انسان ها، باورها، شرایط، توقعات، توافقات، شروط، منافع و … هر دو نفر با دیگری بسیار متفاوت است.

امروز هم شاهدیم از صدقه سر همین قراردادهای تیپ هم چون کارخانه با ظرفیت کامل و نه چهارشیفته بلکه شش شیفته مشغول تولید پرونده در سطح کشور است. همین چندماه پیش بود رئیس قوه قضائیه در پاسخ به انتقادات وارده به این قوه اعلام داشتند که در کشور سالانه 15 میلیون پرونده تشکیل می شود.

ششم: استفاده از قراردادهای تیپ

مشکل اساسی در قراردادهای مشارکت خلط انواع عقود در قالب یک قرارداد تحت عنوان قرارداد مشارکت می باشد. اخیرا قراردادی به دستم رسید که بسیار جالب توجه بود. تیتر قرارداد این بود مبایعه نامه قرارداد مشارکت درساخت!

اگر از منظر حقوقی به این عبارت بنگریم متوجه می شویم چه راحت با عبارات و واژگان حقوقی بازی می شود. عقد بیع عقدی لازم است و غیرقابل فسخ مگر به موجب خیارات قانونی. اما قرارداد مشارکت در قالب تعهد تنظیم می شود که عموما یا براساس ماده قانون مدنی است و یا براساس قرارداد فروش یا تعهد به بیع می باشد. نکته دیگر اینکه در دل این قرارداد عقد معاوضه، پیش فروش و بعضا مدیریت پیمان هم ملاحظه می شود.

مطلب پیشنهادی: مشاوره حقوقی املاک

خلط چندین عقد در قالب یک قرارداد تنها در صورت بروز اختلاف است که می توانیم آسیب ها و خطرات آنرا با پوست و گوشت و روح وروان خود حس نماییم. اخیراً به بهانه ساماندهی به معاملات املاک قراردادهای پرینتی هم متداول شده و مفاد آن بعضا با مفاد قراردادهای مشارکتی سنتی و دستی متفاوت است و در پاره ای موارد متضاد هم هست. این امر خود معضلی دیگر در هنگام بروز اختلاف بین مالک وشریک سازنده هست. ما در این بخش شما را به شش بررسی و ریشه یابی زمینه های بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت راهنمایی نمودیم.

هفتم: زمان نامناسب معامله

اخیرا یکی از سرمایه گذاران تعریف می کرد که برای تنظیم یک قرارداد مشارکت ساعت 6 عصر به آژانس مسکن دعوت شد و نهایتاً قرارداد درساعت 5 صبح فردا انعقاد وامضاء شد.

سپس ادامه داد که یکی از مالکین که استاد دانشگاه بود کتابش را آورده بود و علاوه بر حضور در جلسه محتویات درس فردا را مطالعه و آماده می کرد و یکی از مالکین خانم که دو فرزندش را تنها درخانه رها کرده بود گله می کرد و از بیماری و ناخوشی یکی دیگر از مالکین می گفت و از خستگی مفرط خود و برادرش سخن می گفت و از هزار لطایف حیلی که آژانس برای انعقاد قرارداد بکار می برد می گفت. از تغییر شرایط که مدام صورت می گرفت سخن گفت و در پایان گفت که حدود ساعت 6 صبح کلافه خسته و بی رمق با یک قرارداد به دست راهی خانه شدیم و پس از یک روز اسنراحت کامل، وقتی فرصتی را برای مطالعه و بازبینی مفاد قرارداد اختصاص دادم متوجه موضوعاتی شدم که هم خشمگین هم مغبون.

این فرد در ضمن معامله مشارکتی بجای مشارکت کامل مجبور شد یک واحد را با قیمت بالا بخرد.
سازنده علاوه بر تعهد پرداخت 700 میلیون بلاعوض به سه مالکین دیگر یکصد و بیست میلیون هم قرض الحسنه بدهد.
آژانس املاک هم یکصد و هشتاد میلیون تومان کمیسیون گرفت.
یکی از مالکین بعنوان معتمد و وکیل سایر همسایه ها یکصد میلیون جداگانه بدون اطلاع از سایر همسایه بابت عاملیت قرارداد چک گرفت و بابت مازاد مساحتی که در آپارتمان های سایر مالکین از سهمش وجود داشت حسب توافق شفاهی متری هفت میلیون تومان بخرند وقتی مساحت پیش فروش شده به مالکین را با مبلغ توافقی حساب کردم عملا زیر شش میلیون تومان بود!

دستاورد این نوع معامله انجام تدلیس و تبانی توسط یکی از مالکین (بدلیل اخذ یکصد و هشتاد میلیون تومان از شریک سازنده دور از چشم و توافق سایر مالکین، عدم امضای قرارداد توسط یکی از شرکای سازنده در حالیکه اسم دو نفر در متن قرارداد درج شده بود، اخذ امضای قرارداد ساعت 5 صبح هنگام خستگی و خواب آلودگی مفرط و ناخوش احوالی یکی از مالکین!

هشتم: بی توجهی طرفین به اصول و قواعد معاملات ملکی

متأسفانه هنوز بسیاری از متعاقدین، متعاملین و متعهدین از الفبای قرارداد، مسایل حقوقی، ثبتی و قوانین مترتب بر آن آگاه نیستند و هم چون سایر اعمال روزنه براحتی وارد.

هرنوع معامله، با هر شخصی و با هر شرایطی می شوند و در پاره ای موارد چنان تظاهر به خبرگی و برخورداری از دانش معاملات می نمایند که زمانیکه پرسیده می شود چرا از وکلا کمک نمی گیرند؟ اولا اذعان می دارند که وکیل دارند اتفاقا وکیل شان خیلی حاذق است. دوم اینکه خودشان صلاح ندیدند که وکیلشان همراهشان باشد چراکه موضوع مهمی نیست!

این نوع رفتار و گفتار از بی تجربگی و سهل انگاری متعاملین و سرمایه گذاران کشور ما خبر می دهد آنان گمان می کنند از وکیل و مشاور حقوقی فقط باید در محاکم قضایی کمک گرفت، درست درجایی که گاهی از دست هیچکس کاری ساخته نیست!

مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی

از این ناآگاهی مردم گاهی شاهد رفتارهایی هستیم که متأسفانه دریغ و درد بهمراه دارد و برای برخی از اصلاح رفتارهای سنتی متعاملین و… مجبور هستیم کلی انرژی صرف کنیم و گاهی هم بعنوان یک مهندس سخت گیر و بدون ملاحظه و یکدنده متحمل اتهاماتی از این دست شویم:

• چرا اصرار دارم که حتماً با خودکار خودشان امضاء نمایند؟
• چرا پافشاری میکنم که ذیل امضاء تاریخ و سمت و نام و نام خانوادگی خود را درج نمایند؟
• چرا اجازه نمی دهیم که هر سه نسخه قرارداد در دست مشاورین املاک به بهانه اخذ کد رهگیری باقی نماند؟
• چرا تأکید دارم علیرغم درج مشخصات چک های صادره در قرارداد حتما کپی گرفته شود و زیر کپی امضای تحویل اخذ شود؟
• چرا قرارداد را مشروط به انجام تحقیقات لازم و ضروری میکنیم و دهها چرای دیگر!!

نهم: کم کاری و کاهلی طرفین

پاره ای موارد درجلسات مذاکره و معامله دیده شده بدلیل اعتماد بیش از حدو یا بی توجهی به عواقب مندرجات و مفاد قرارداد، متعاملین قرارداد را درست مطالعه نمی کنند و بگذریم که اگر خیلی هم با دقت مطالعه نمایند از بسیاری از مفاد قانونی، حقوقی واداری سر در نمی آورند. بهرحال همان حداقلی ها را مراعات نمی کنند. مواردی از تجربیات در ادامه ذکر شده است.

• مثل رؤیت شده که بدلیل عدم حضور یکی از شرکاء در جلسه معامله، هرسه نسخه قرارداد دست یکی از مالکین داده شده تا امضای طرف غایب را اخذ و سپس هرسه نسخه را به آژانس تحویل نماید که بعدا کشف شده بجای شریک و مالک غایب کس دیگری قرارداد را امضاء کرده است.
• مفاد اسناد با دقت و از سر حوصله مطالعه نمی شود
• ابهاماتی همچون دلایل صدور سند جدید برای یک ملک قدیمی، دلایل انجام معامله با وکالت قدیمی مثلا ده سال پیش چگونه است؟
• بی توجهی نسبت به اظهارات مالک که مساحت مندرج در سند نسبت به میزان تصرف متفاوت است مثلاً 50 متر مربع بیشتر از مساحت سند مالکین است؟
• عدم دقت در مفاد وکالت نامه که قراربوده وکالت کاری تنظیم شود اما وکالت کامل وجامع و بلاعزل نظیم شده است!

مطلب پیشنهادی: صفر تا صد گواهی عدم حضور در دفترخانه

دهم: بدلیل وجود تعارض و تزاحم درملک یا سند ملک

قبل از پرداختن به این مبحث، نخست باید معنای ثبتی دو واژه تَعارُض و تَزاحُم را بشکافم.

1. نخست اینکه هدف نگارنده از واژه تزاحم، تزاحم در تصرف است. بدین معنی که هرگاه دومالک، به استناد مدرک یا سندی ، خود را مالک ملکی بدانند که به هنگام تطبیق محدوده دو مِلک بر خارج، در تمام و یا قسمتی از دو ملک تداخل داشته باشد، به این اتفاق مطابق قانون ثبت تزاحُم گفته می شود.
2. منظور از تعارض هم، تعارض در تصرف می باشد. بدین گونه که دو مالک، ملک معینی را متعلق خود و درتصرف خود پندارند.

در این موارد توصیه اکید این است که قبل از هر اقدامی نخست مشکلات قانونی وثبتی دو ملک برطرف و سپس مبادرت به انجام مشارکت و یا سایر معاملات شود.

متأسفانه در پاره ای موارد مشاهده شده که با وجود سند دوقلو و یا پدیده تزاحم و یا تعارض در اسناد، سرمایه گذاران اقدام به معامله یا مشارکت می نمایند که در فرآیند امور ساخت و ساز یا اخذ عدم خلافو یا پایانکار این دسته مشکلات حادث می شود. تبعات آن هم عدم رضایت، اختلاف، طرح شکایتو یا درگیری مختلف می شود.

مطلب پیشنهادی: انواع سند ملکی

یازدهم: اختلافات ریشه دار بین شرکا و یا وراث

بزرگترین اشتباه در فرآیند مشارکت این است که با اشراف به وجود اختلافات قدیمی و ریشه دار بین وراث و یا شرکای قدیمی طمع کنیم و سهم یکی را با قیمت پایین بخریم و سپس به امید تحت فشار قراردادن طرف دیگر که سهمش را به ارزش کم بخریم و یا از ملک فراریش دهیم. ضمن اینکه چنین عملی نکوهیده هست درصورت آگاهی طرف مغبون و با کمک وکلا و مشاوران حقوقی حاذق چنین معاملاتی براحتی قابلیت ابطال یا فسخ را دارد.

توصیه می شود قبل از انجام هر نوع اقدام حقوقی و یا قانونی با تمامی وراث و شرکای درگیر مذاکره شود و یا اختلاف بین را حل و فصل نموده و سپس اقدام به تنظیم قرارداد و انجام معامله نمایند. در غیر این صورت بدون حضور همه مالکین، وراث و شرکاء هیچ قراردادی تنظیم نشود و تبعاً وجهی هم نباید پرداخت شود.

دوازدهم: اسناد مخدوش و مجعول ملک

استفاده از اسناد مخدوش مثل قراردادهای مخدوش، با امضای ناقض، جملات و شروط مبهم، قلم خوردگی زیاد و… عوامل مؤثر در ایجاد اختلاف در امر معاملات و قراردادها می باشد. بارها قراردادهای مشارکت درساخت را دیده و مطالعه کرده ام وقتی از معنا و مفهوم برخی از عبارات را از طرفین می پرسیم اطلاع ندارند ولی بر سر ماندن و حفظ آن عبارات بسیار تأکید دارند.

استفاده از وکالت های ناقض هم یکی دیگر از مشکلات معاملاتی می باشد. گاهی مفاد وکالت راجع به هرچیزی تعیین تکلیف کرده الا هدف و مقصود اصلی طرفین.

مثلا در وکالتی مالک در جلسه مشارکت ارایه می داد که از جانب همسرش گرفته بود به هیچ وجه راجع به حق اسقاط خیارات توسط وکیل اشاره نشده بود، درحالی که یکی از شروط بسیار متداول در امر تنظیم قراردادها علی الخصوص قرارداد مشارکت در ساخت اسقاط کافه (کلیه) خیارات (اختیارات فسخ) علی الخصوص خیارغبن(پشیمانی) می باشد.

برچسب: نویسنده: سعید تاريخ: دوشنبه 5 تير 1402 ساعت: 15:53